Na papierze wszystko wygląda prosto: umorzenie kredytu frankowego jest wolne od podatku, bo obowiązuje rozporządzenie o zaniechaniu poboru PIT. W praktyce to jeden z tych obszarów, w których niespodzianki wychodzą dopiero po latach — przy garażu z odrębną księgą wieczystą, przy kredycie na dwa mieszkania, przy dawnej uldze mieszkaniowej albo przy źle wypełnionym oświadczeniu, które kosztowało jednego z klientów mBanku 30 tysięcy złotych. Dobra wiadomość: przed każdą z tych pułapek można się zabezpieczyć. Narzędzie nazywa się indywidualna interpretacja podatkowa — kosztuje 40 zł, zajmuje 2–3 miesiące i daje pewność, której nie zapewni żadna samodzielna ocena. Pokazujemy, gdzie czają się pułapki i jak krok po kroku wystąpić o interpretację.

Zasada: umorzenie bez podatku — ale tylko pod warunkami

Umorzenie części długu przez bank to z punktu widzenia fiskusa przysporzenie majątkowe — przychód „z innych źródeł”, co do zasady opodatkowany według skali (12% i 32%). Przy ugodach frankowych, gdzie umorzenia sięgają setek tysięcy złotych, oznaczałoby to podatek liczony w dziesiątkach tysięcy. Dlatego Minister Finansów wydał rozporządzenie o zaniechaniu poboru podatku od takich kwot (rozporządzenie z 11 marca 2022 r., tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1672), przedłużone pod koniec 2024 roku — obecnie obejmuje ono przychody uzyskane do 31 grudnia 2026 r.

Kluczowe jest jednak to, że zaniechanie działa wyłącznie po spełnieniu wszystkich warunków naraz: kredyt musi być udzielony przed 15 stycznia 2015 r. przez podmiot nadzorowany przez KNF, zabezpieczony hipoteką, zaciągnięty na cele mieszkaniowe dotyczące jednej inwestycji mieszkaniowej — a kredytobiorca nie mógł wcześniej korzystać z zaniechania przy innym kredycie mieszkaniowym. Każde z tych słów ma znaczenie. I to właśnie na nich wykładają się kolejni frankowicze.

Pięć pułapek, które wychodzą po latach

1. Garaż i miejsce postojowe z odrębną księgą wieczystą. Praktycznie każdy kredyt z lat 2006–2008 na nowe mieszkanie obejmował miejsce postojowe. Jeżeli ma ono odrębną księgę wieczystą, fiskus uznaje je za osobną nieruchomość, która nie służy „własnym celom mieszkaniowym” — i w tej części umorzenia zaniechanie nie działa. Potwierdza to interpretacja Dyrektora KIS z 11 lipca 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.418.2025.3.KK): od części umorzenia przypadającej na miejsce postojowe trzeba zapłacić PIT, choć część mieszkaniowa pozostaje wolna; analogiczne stanowisko fiskus zajmował już wcześniej (m.in. interpretacja z 1 grudnia 2023 r., 0114-KDIP3-2.4011.816.2023.2.MN).

Jak to wygląda w liczbach? Przykład poglądowy: bank umarza 220 000 zł, z czego — proporcjonalnie do celu kredytu — 18 000 zł przypada na miejsce postojowe z odrębną księgą. Część mieszkaniowa (202 000 zł) korzysta z zaniechania, ale 18 000 zł to przychód opodatkowany według skali: przy stawce 12% oznacza to 2 160 zł podatku, a jeśli dochody podatnika wchodzą w drugi próg — 5 760 zł (32%). To nie są kwoty rujnujące, ale zaskakują, bo przychodzą po fakcie — a przy droższych miejscach postojowych i wyższych umorzeniach rosną proporcjonalnie.

2. Dwa lokale = dwie inwestycje. Zaniechanie obejmuje tylko jedną inwestycję mieszkaniową. Kredyt, który sfinansował dwa odrębne lokale z osobnymi księgami wieczystymi, warunku nie spełnia — całe umorzenie staje się przychodem opodatkowanym według skali. Dokładnie tak rozstrzygnął Dyrektor KIS w interpretacji z 27 lutego 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.962.2024.1.KR): podatnik zaciągnął w 2008 r. kredyt na zakup dwóch mieszkań z miejscami postojowymi, a gdy w 2024 r. bank zaproponował aneks z częściowym umorzeniem, organ odmówił zwolnienia — skoro kredyt dotyczył dwóch różnych lokali, rozporządzenie nie znajduje zastosowania w ogóle.

3. Bomba z opóźnionym zapłonem: dawna ulga mieszkaniowa i odsetkowa. To pułapka dotycząca zdarzeń sprzed kilkunastu lat. Kto sprzedał nieruchomość przed upływem 5 lat i skorzystał ze zwolnienia (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT), deklarując przeznaczenie przychodu na spłatę kredytu frankowego — po unieważnieniu tej umowy traci prawo do ulgi. Umowa jest traktowana, jakby nigdy nie istniała, więc „wydatku na spłatę kredytu” nie było. Konieczna jest korekta PIT-39 za rok sprzedaży i dopłata 19% podatku z odsetkami. Analogicznie z ulgą odsetkową: kto przed 2007 r. odliczał odsetki, a teraz odzyskał je od banku, dolicza je do dochodu za rok wpływu zwrotu.

4. Przedawniony kapitał banku = przychód. Wygrana, która kosztuje: jeśli po unieważnieniu umowy kredytobiorca skutecznie podniósł zarzut przedawnienia roszczenia banku o zwrot kapitału i sąd go uwzględnił, wartość tego roszczenia staje się przychodem z innych źródeł — do wykazania w zeznaniu i opodatkowania według skali.

5. Błąd w oświadczeniu podatkowym — przypadek 30 000 zł. Głośny przykład opisany przez „Subiektywnie o Finansach”: klient mBanku niepoprawnie wypełnił oświadczenie podatkowe przy ugodzie, bank uniemożliwił jego korektę i wystawił PIT-y, na podstawie których urząd naliczył 30 tys. zł dodatkowego podatku — mimo że sama ugoda spełniała warunki zwolnienia. Urząd twierdził przy tym, że korekty może dokonać wyłącznie bank. Dopiero interwencje i skarga do KNF doprowadziły do wycofania błędnych formularzy. Wniosek: dokumenty podatkowe przy ugodzie są równie ważne jak sama ugoda.

Ugoda czy wyrok — co jest bezpieczniejsze podatkowo?

Skoro porównujemy warianty, powiedzmy to wprost: czysto podatkowo bezpieczniejszy jest wyrok unieważniający. Zwrot rat po unieważnieniu nie generuje przychodu w ogóle — nie trzeba więc spełniać żadnych warunków rozporządzenia, pilnować „jednej inwestycji” ani martwić się garażem czy datą 31 grudnia 2026 r. Ryzyka podatkowe wyroku są węższe i dotyczą sytuacji szczególnych: utraty dawnej ulgi mieszkaniowej lub odsetkowej oraz przedawnienia kapitału banku.

Ugoda z umorzeniem jest podatkowo bardziej krucha: korzysta ze zwolnienia tylko warunkowo — i to właśnie przy ugodach czyhają pułapki z tego artykułu (miejsce postojowe, dwa lokale, „wynagrodzenie” zamiast umorzenia, błędne oświadczenie, termin końca zaniechania). To nie znaczy, że ugoda jest podatkowo „zła” — w typowym przypadku jednego mieszkania na własne cele działa bez podatku. Znaczy tylko, że przy ugodzie warstwa podatkowa wymaga osobnego sprawdzenia, a przy wyroku w zasadzie sprawdza się sama. To jeszcze jeden element, który warto uwzględnić, porównując ofertę ugody z drogą sądową.

Zegar tyka: 31 grudnia 2026 roku

Zaniechanie poboru podatku obowiązuje do 31 grudnia 2026 r. Ugody finalizowane od 1 stycznia 2027 r. wymagałyby kolejnego przedłużenia rozporządzenia — a takiego, na dziś, nie ma. Historycznie Minister Finansów przedłużał zaniechanie już dwukrotnie (2022→2024 i 2024→2026), ale to praktyka, nie gwarancja. Co istotne, decyduje data umorzenia, nie data podpisania listu intencyjnego czy rozpoczęcia negocjacji. Kto planuje ugodę z umorzeniem i chce mieć pewność zwolnienia, powinien ją sfinalizować przed końcem 2026 roku — albo przynajmniej mieć świadomość ryzyka przeciągnięcia rozmów na kolejny rok.

Interpretacja indywidualna — 40 zł za pewność, której nie da nikt inny

Jeżeli Twoja sytuacja odbiega choć trochę od podręcznikowej — kredyt z miejscem postojowym, dwa lokale, wcześniejsza sprzedaż z ulgą, kredyt na mieszkanie dziecka, przedawniony kapitał, nietypowe zapisy ugody — samodzielna ocena albo opinia z forum to za mało. Jedynym narzędziem, które daje ustawową ochronę, jest indywidualna interpretacja podatkowa wydawana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 14b Ordynacji podatkowej). Zajmuje 2–3 miesiące, ale w zamian dostajesz pewność: organ na piśmie ocenia Twój konkretny przypadek, a zastosowanie się do interpretacji nie może Ci szkodzić — nawet gdyby fiskus później zmienił zdanie (art. 14k–14n Ordynacji: brak odsetek, brak odpowiedzialności karnej skarbowej, a przy zdarzeniach przyszłych także zwolnienie z samego podatku).

Oto jak wystąpić o interpretację krok po kroku:

1. Wypełnij wniosek ORD-IN. Najprościej przez bezpłatny kreator na ord-in.podatki.gov.pl, który prowadzi przez wszystkie pola; formularz można też pobrać z podatki.gov.pl. Gdy zabraknie miejsca, dołącza się załącznik ORD-IN/A. Jeśli o interpretację występuje kilku zainteresowanych w tej samej sprawie (np. małżonkowie-współkredytobiorcy), można złożyć wniosek wspólny ORD-WS.
2. Opisz stan faktyczny wyczerpująco. To najważniejsza część: data i cel kredytu, co dokładnie finansował (lokal, komórka, miejsce postojowe — z numerami ksiąg wieczystych), treść planowanej ugody lub wyroku, kto jest kredytobiorcą. Dokumentów się nie załącza — liczy się opis, a interpretacja chroni tylko w takim stanie faktycznym, jaki opisałeś.
3. Zadaj pytanie i przedstaw własne stanowisko. Wniosek musi zawierać konkretne pytanie (np. „czy umorzenie w części dotyczącej miejsca postojowego korzysta z zaniechania poboru podatku?”) oraz Twoją ocenę prawną. Dołączasz też oświadczenie — pod rygorem odpowiedzialności karnej — że sprawa nie jest objęta toczącym się postępowaniem podatkowym ani kontrolą.
4. Złóż wniosek. Elektronicznie: przez ePUAP na skrytkę /KIS/wnioski albo przez e-Urząd Skarbowy. Papierowo: na adres Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (uwaga: starsze poradniki podają nieaktualny adres przy ul. Teodora Sixta).
5. Zapłać 40 zł w ciągu 7 dni. Opłata wynosi 40 zł od każdego odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, płatna na rachunek KIS (NBP O/O Katowice 25 1010 1212 0064 6422 3100 0000). Przy wniosku wspólnym: 40 zł × liczba stanów × liczba zainteresowanych.
6. Czekaj maksymalnie 3 miesiące. Tyle wynosi ustawowy termin (art. 14d Ordynacji); w praktyce odpowiedź przychodzi zwykle w 2–3 miesiące. Jeśli organ terminu nie dotrzyma, działa tzw. interpretacja milcząca — Twoje stanowisko uznaje się za prawidłowe w pełnym zakresie.

Najczęściej zadawane pytania

Bank wystawił mi PIT-11 po ugodzie. Czy muszę zapłacić podatek?

Niekoniecznie. Gdy umorzenie spełnia warunki rozporządzenia, bank nie ma obowiązku wystawiania PIT-11 i zwykle tego nie robi; jeśli formularz mimo to trafił do Ciebie, kwoty nie wykazuje się w zeznaniu i podatku się nie płaci — o obowiązku decydują przepisy, nie druk. Problem zaczyna się, gdy warunki nie są spełnione (np. część kredytu dotyczyła garażu z odrębną księgą wieczystą) albo gdy bank wypłacił kwotę nazwaną „wynagrodzeniem” lub „świadczeniem dodatkowym” — wtedy podatek jest realny. W razie wątpliwości nie przepisuj danych automatycznie, tylko zweryfikuj swój przypadek i w razie potrzeby zażądaj od banku korekty informacji.

Czy po unieważnieniu kredytu przez sąd zapłacę podatek od zwróconych rat?

Nie — zwrot rat po unieważnieniu to odzyskanie własnych pieniędzy, więc przychód w ogóle nie powstaje. Zwolnione z PIT są też zasądzone odsetki za opóźnienie, a zwrot kosztów procesu nie jest przychodem. Uwaga jednak na dwie sytuacje: utratę dawnej ulgi mieszkaniowej (korekta PIT-39 z dopłatą) oraz przedawnienie roszczenia banku o kapitał, które fiskus traktuje jako przychód.

Ile kosztuje i jak długo trwa uzyskanie interpretacji indywidualnej?

Opłata to 40 zł od każdego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, płatna w 7 dni od złożenia wniosku. Ustawowy termin wydania interpretacji wynosi 3 miesiące; realnie odpowiedź przychodzi w 2–3 miesiące. Przekroczenie terminu działa na Twoją korzyść — stanowisko z wniosku uznaje się wtedy za prawidłowe (interpretacja milcząca).

Jaką ochronę daje interpretacja indywidualna?

Zastosowanie się do interpretacji nie może Ci szkodzić. W praktyce oznacza to brak odsetek za zwłokę i wyłączenie odpowiedzialności karnej skarbowej, a gdy interpretacja dotyczyła zdarzenia przyszłego (np. planowanej ugody) — także zwolnienie z samego podatku, gdyby organ później zmienił stanowisko. Ochrona obejmuje wyłącznie osobę, która interpretację uzyskała, i tylko stan faktyczny zgodny z opisanym we wniosku — dlatego rzetelny opis jest kluczowy.

Czy zdążę z ugodą przed końcem zaniechania poboru podatku?

Zaniechanie obejmuje przychody uzyskane do 31 grudnia 2026 r., a decyduje data umorzenia, nie data listu intencyjnego. Jeśli negocjujesz ugodę z umorzeniem, zaplanuj finalizację z zapasem — a przy nietypowym stanie faktycznym złóż wniosek o interpretację jak najszybciej, bo procedura trwa 2–3 miesiące. Kolejne przedłużenie rozporządzenia na razie nie zostało ogłoszone.

Podstawa prawna i źródła

• Rozporządzenie Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1672; przedłużenie: Dz.U. z 2024 r. poz. 1912)
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych — art. 20 ust. 1 (przychody z innych źródeł), art. 21 ust. 1 pkt 95b i pkt 131, art. 21 ust. 25 pkt 1
• Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. — Ordynacja podatkowa: art. 14b–14s (interpretacje indywidualne), w tym art. 14d (termin 3 miesięcy), art. 14k–14n (zasada nieszkodzenia), art. 14o (interpretacja milcząca)
• Interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: z 1 grudnia 2023 r. (0114-KDIP3-2.4011.816.2023.2.MN — miejsca postojowe), z 27 lutego 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.962.2024.1.KR — kredyt na dwa lokale), z 15 maja 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.158.2025.3.KR — neutralność zwrotu po unieważnieniu), z 11 lipca 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.418.2025.3.KK — miejsce postojowe z odrębną KW), z 2 marca 2026 r. (0115-KDIT1.4011.6.2026.1.JG — neutralność zwrotu po unieważnieniu), z 24 kwietnia 2026 r. (0115-KDIT1.4011.171.2026.2.DB — kredyt na mieszkanie dla córki)

Stan prawny na dzień publikacji (sierpień 2026 r.). Numer rachunku KIS, adresy i wysokość opłaty mogą ulec zmianie — przed złożeniem wniosku zweryfikuj je na kis.gov.pl lub podatki.gov.pl. Na dzień publikacji nie ogłoszono przedłużenia zaniechania poboru podatku na okres po 31 grudnia 2026 r.